Суд отказал во взыскании долга на основании
незаключенного и недействительного (ничтожного) договора.
Существо дела
Организация (Инвестор-дольщик) обратилась в арбитражный
суд с исковым заявлением о взыскании с Общества суммы основного долга в размере
2,5 млн руб., основываясь на договоре уступки права требования по договору о
долевом участии в строительстве жилого дома. К участию в судебном
разбирательстве в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных
требований на предмет спора, был привлечен Кооператив (Заказчик),
обеспечивающий строительство жилого дома и передачу Инвестору-дольщику по
окончании строительства жилого помещения (в качестве доли в жилом доме).
Арбитражный суд первой инстанции признал исковые
требования не подлежащими удовлетворению.
Специалисты Консалтинговой группы «Партнер» представляли
интересы Общества.
Арбитражным судом первой инстанции было установлено, что
между Кооперативом и Организацией был подписан договор о долевом участии в
строительстве жилого дома. По условиям договора Инвестору-дольщику было предоставлено
право передачи своих прав по договору третьему лицу после внесения полной
оплаты. Истец подтвердил факт оплаты по договору, представив в материалы дела
акт зачета встречных требований, в котором было указано на прекращение
обязательства Организации по указанному договору.
После составления акта зачета Истцом (Организацией) и
Ответчиком (Обществом) был подписан договор уступки права требования, по
условиям которого Организация уступает, а Общество принимает право требования
жилого помещения по договору о долевом участии в строительстве жилого дома.
Арбитражным судом было признано, что договор о долевом
участии в строительстве жилого дома, подписанный между Организацией и
Кооперативом, подлежит регулированию Федеральным законом «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от
30.12.2004г. № 214-ФЗ (именуемый далее – Закон об участии в долевом
строительстве).
Действие Закона об участии в долевом строительстве
распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств
участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных
домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых
получены после его вступления в силу. Указанный Закон вступил в силу 01.04.2005г.
Разрешение на строительство объекта недвижимости (жилого
дома) было выдано на основании двух постановлений Главы города Челябинска,
последнее из которых было принято после вступления в силу Закона об участии в
долевом строительстве.
В соответствии с п. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом
строительстве договор участия в долевом строительстве заключается в письменной
форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента
такой регистрации. Согласно ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве уступка
прав требований по такому договору также подлежит государственной регистрации в
порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При отсутствии государственной
регистрации договор о долевом участии в строительстве является незаключенным.
Договоры, подписанные между Организацией и Кооперативом
(о долевом участии в строительстве жилого дома), Организацией и Обществом
(уступки права требования), не содержат отметок, свидетельствующих об их
государственной регистрации; иные доказательства государственной регистрации
указанных договоров Истцом не были представлены.
Следовательно, договор о долевом участии в строительстве
жилого дома, подписанный между Организацией и Кооперативом, является
незаключенным и не порождает у сторон договора никаких прав и обязанностей. В
силу п. 1 ст. 382, 384 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на
основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка
требования) или перейти к другому лицу на основании закона в том объеме и на
тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Таким образом, уступлено
может быть только право, которым реально обладает кредитор. Договор уступки
права (требования), которое не принадлежит кредитору (которого фактически нет и
не было у кредитора), не соответствует требованиям ст.ст. 382, 384 ГК РФ и в
силу ст. 168 ГК РФ является недействительным (ничтожным).
Поскольку требования Истца основаны на незаключенном
договоре о долевом участии в строительстве жилого дома и недействительном
(ничтожном) договоре уступки права требования, у Ответчика не возникла
обязанность уплатить Истцу 2 500 000 рублей.
Решение суда первой инстанции вступило в законную силу по
истечении месяца со дня его принятия Арбитражным судом Челябинской области.
