Индивидуальный предприниматель взял в банке ипотечный кредит под проценты сроком на 20 лет и оформил его на себя, как на физическое лицо. Целевое назначение кредита – строительство и ремонт жилья. На часть кредита 18 января 2008 г. на основании договора купли-продажи он приобретает нежилое здание (бывшую столовую). 22 февраля получает Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание на себя, как на физическое лицо. С февраля по июль 2008 г. в здании проводится капитальный ремонт. При этом используются средства, полученные по кредиту и от ведения предпринимательской деятельности. 22 июля здание вводится в эксплуатацию, организуется торговля автомобилями и аксессуарами к ним. Таким образом, здание используется в предпринимательской деятельности.
Вопросы:
1. Можно ли и какими документами оформить использование здания в предпринимательской деятельности (приказ или что-то еще)?
2. Можно ли взять на затраты предпринимательской деятельности оплату кредита в части оплаты стоимости здания и оплату процентов по кредиту?
3. Можно ли и каким образом принять затраты на ремонт здания в предпринимательской деятельности? Какие при этом нужно оформить унифицированные бухгалтерские формы?
4. Деятельность ИП ведется на УСН «доходы минус расходы». В июле здание вводится в эксплуатацию, значит, его вправе списать на расходы пропорционально равными долями до конца 2008 г.?
5. Если имущество используется в предпринимательской деятельности, то налог на имущество физ. лица платить не нужно (с какого момента, может уже с момента получения свидетельства на право собственности)? Как все это оформить документально, чтобы у налоговой не возникло сомнений и вопросов?
Ответ специалиста Консалтинговой группы "Партнер":
1. Имущество граждан, прошедших государственную регистрацию в качестве индивидуальных предпринимателей, юридически не разграничено и, следовательно, на практике может использоваться ими не только для осуществления предпринимательской деятельности, но и для удовлетворения их личных нужд. Поэтому при решении вопроса об отнесении имущества индивидуальных предпринимателей к основным средствам, условно относится имущество индивидуального предпринимателя, непосредственно используемое им в процессе осуществления предпринимательской деятельности.
При этом для подтверждения факта использования в предпринимательской деятельности принадлежащего налогоплательщику недвижимого имущества могут быть представлены любые имеющиеся у индивидуального предпринимателя документы, содержащие необходимую информацию.
2. Отнесение на затраты предпринимательской деятельности возврата суммы кредита в части оплаты стоимости здания не предусмотрено. Вместе с тем, стоимость имущества, купленного за счет заемных средств, можно включать в расходы. Это точка зрения Минфина России (Письмо от 13.01.2005 № 03-03-02-04/1/2). Таким образом, в целях исчисления единого налога, уплачиваемого предпринимателем в связи с применением УСН (далее – единый налог), согласно п. п. 2 – 4 ст. 346.16 и пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ затраты на приобретение, сооружение, изготовление объекта основных средств могут включаться в состав расходов с момента ввода объекта основных средств в эксплуатацию при одновременном соблюдении следующих условий:
– расходы соответствуют критериям, установленным п. 1 ст. 252 НК РФ;
– имеется документальное подтверждение факта подачи документов на государственную регистрацию прав на объект недвижимости;
– основное средство признается амортизируемым имуществом в соответствии со ст. 256 НК РФ;
– объект основных средств введен в эксплуатацию;
– затраты на приобретение, сооружение, изготовление объекта основных средств фактически оплачены;
– основное средство используется при осуществлении предпринимательской деятельности.
При этом в течение налогового периода расходы принимаются за отчетные периоды равными долями (абз. 8 п. 3 ст. 346.16 НК РФ).
Оплата процентов по кредиту
Суммы по процентам, выплачиваемые за пользование кредитом (займом), в соответствии с пп. 9 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, учитываются при исчислении единого налога.
Затраты в виде процентов включаются в состав расходов, если выполняются определенные условия. А именно: эти затраты соответствуют общим критериям, установленным п.1 ст.252 НК РФ (документальное подтверждение, экономическая обоснованность и связь с деятельностью, направленной на получение дохода) с учетом особенностей, предусмотренных ст.269 НК РФ: предельная величина процентов по кредиту в рублях, которые можно учесть в расходах, определяется как ставка рефинансирования Банка России на дату получения заемных средств, увеличенная в 1,1 раза.
.
3. Условием признания расходов на ремонт является соответствие критериям п. п. 15 и 24 Порядка учета, то есть они должны быть связаны с осуществлением предпринимательской деятельности, фактически произведены и документально подтверждены.
При проведении ремонта собственными силами необходимо представить смету ремонтных работ, накладные на оприходование запчастей и других материалов, а также документы, подтверждающие факт оплаты товара: кассовый чек, квитанцию к приходному кассовому ордеру, платежное поручение с отметкой банка об исполнении или документ строгой отчетности, свидетельствующий о фактически произведенных расходах.
Если ремонт осуществляет сторонняя организация, документами, подтверждающими расходы, кроме перечисленных, являются смета, акт о приеме работ, а для вычета уплаченного НДС потребуется счет-фактура.
Результаты ремонтных работ, выполняемых подрядным способом и предусматривающих собой выполнение ремонтно-строительных работ, оформляются согласно требованиям Постановления Росстатагентства от 11 ноября 1999 г. № 100 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ» – актом о приемке выполненных работ (форма № КС-2) и справкой о стоимости выполненных работ и затрат (форма № КС-3).
При осуществлении ремонтных работ хозяйственным способом акт составляется в одном экземпляре работником структурного подразделения, ответственного за приемку основных средств.
В случае привлечения для выполнения работ сторонних организаций акт составляется в двух экземплярах, по одному каждой из сторон.
После выполнения всего комплекса работ (как подрядным, так и хозяйственным способом) прием–сдача отремонтированных объектов основных средств оформляется «Актом приемки–сдачи отремонтированных, реконструированных и модернизированных объектов» (форма № ОС-3, утвержденная Постановлением Госкомстата России от 30 октября 1997 г. № 71а). Также после приемки отремонтированных объектов основных средств в их техническую документацию (паспорт, формуляр и т. п.) должны быть внесены записи о проведенных работах и изменениях в характеристике объекта после проведения капитального ремонта, реконструкции и модернизации.
При применении упрощенной системы налогообложения налогоплательщики, выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, учитывают понесенные ими расходы на ремонт основных средств (в том числе арендованных), а также на выплату процентов за предоставление в пользование денежных средств по договорам кредита или займа и оплату услуг банка в том отчетном (налоговом) периоде по единому налогу, в котором была осуществлена фактическая оплата таких расходов.
4. В соответствии со ст. 346.16 НК РФ основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, учитываются в расходах в соответствии с настоящей статьей с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.
Расходы принимаются за отчетные периоды равными долями в течение налогового периода (абз. 8 п. 3 ст. 346.16 НК РФ).
5. С момента использования в предпринимательской деятельности недвижимого имущества.
Действующим законодательством Российской Федерации о налогах и сборах не предусмотрена подача индивидуальными предпринимателями, применяющими упрощенную систему налогообложения в соответствии с гл.26.2 НК РФ, заявления о предоставлении льготы по уплате налога на имущество в отношении имущества, используемого для осуществления предпринимательской деятельности с применением упрощенной системы налогообложения. Основанием для предоставления льготы по уплате налога на имущество в данном случае будет являться уведомление о возможности применения упрощенной системы налогообложения по форме № 26.2-2 (Приложение 2 к Приказу МНС России от 19.09.2002 № ВГ-3-22/495), выданное ИМНС России по месту налогового учета налогоплательщика.
Утрата права на предоставление льготы по налогу на имущество, в связи с прекращением индивидуальным предпринимателем деятельности с применением упрощенной системы налогообложения, подтверждается налоговым органом по месту налогового учета налогоплательщика.
Однако налоговики считают, что для получения права на освобождение от уплаты налога на имущество физических лиц, предусмотренного гл. 26.2 НК РФ, индивидуальные предприниматели должны представить в налоговые органы по месту осуществления предпринимательской деятельности (месту нахождения используемого в предпринимательской деятельности недвижимого имущества) заявления (в произвольной форме) об освобождении их от исполнения обязанности налогоплательщиков налога на имущество физических лиц в отношении указанных в заявлениях объектов недвижимости.
При этом для подтверждения факта использования в предпринимательской деятельности принадлежащего налогоплательщику недвижимого имущества могут быть представлены любые имеющиеся у индивидуального предпринимателя документы, содержащие необходимую информацию (см. Письмо УФНС России по г. Москве от 21.01. 2005 г. № 18-08/02859; Письмо УФНС России по г. Москве от 31.01.2006 № 18-12/3/6066; Письмо УФНС России по г. Москве от 15.11.2006 № 18-08/3/ 100425@).
