Инвестиции в строительство

Автор: Елена Никифорова, специалист правового департамента Консалтинговой группы «Партнер».
Опубликовано: журнал «Стройэксперт», февраль 2008 года.

 Основой стабильного развития экономики страны являются инвестиции. Инвестирование – это долгосрочное вложение любых видов имущественных и интеллектуальных ценностей в предпринимательскую деятельность с целью извлечения прибыли либо достижения экономического или иного положительного социального эффекта.
Активное инвестирование средств в строительство объясняется как высокой рентабельностью инвестиций, так и оптимальным соотношением степени рисков и уровнем прибыли этого вида деятельности. В настоящее время инвестиции в строительство по доходности значительно превышают банковские депозиты.
Участниками этого сегмента рыночных отношений используется несколько способов вложения средств в строительство недвижимости.
Наиболее выгодным вложением является непосредственное инвестирование в строительство – финансирование объектов первичной недвижимости.
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) не содержит определения инвестиционного договора. Подобные договоры (инвестиционные договоры, договоры соинвестирования) рассматриваются, как правило, как договоры простого товарищества – глава 55 ГК РФ, или как договоры подряда – гл. 37 ГК РФ. Часто эти договоры квалифицируются как особые инвестиционные договоры, не предусмотренные ГК РФ.
Инвестиционная деятельность регулируется также Законом РСФСР от 26.06.1991 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»; Федеральным законом от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
Вложения средств в объекты рынка первичной недвижимости всегда оправданны, когда инвестируемые средства направлены в строительство объектов, предполагаемых для собственного использования.
По мнению специалистов Инвестиционно-строительной корпорации «Заельцовская» (г. Новосибирск), несмотря на то, что инвестиции в строительство и недвижимость являются весьма удачным вложением капитала, следует все же понимать, что существуют определенные нюансы, связанные со сложностью и значительной протяженностью во времени процесса строительства, которые необходимо учитывать.
Строительство – длительный процесс, начинающийся задолго до того, как будет расчищена строительная площадка и вбита первая свая в основание фундамента. Оно начинается с оформления прав на земельный участок, разработки проекта и получения разрешительной документации на возведение объекта. В связи с этим не стоит ожидать быстрой отдачи вложенных средств, так как от момента вложения до начала строительства, а тем более до момента сдачи объекта в эксплуатацию, проходит много этапов.
Профессионалы строительного рынка СК «Стройиндустия» (г. Владимир) полагают, что нет ничего удивительного в том, что подавляющее большинство россиян считает самым правильным вкладывать деньги либо в собственный бизнес, либо в строительство. Особенностью строительных инвестиций являются минимальные риски, большая емкость рынка и возможность в течение длительного времени получать стабильный доход без дополнительных капиталовложений.
Специалисты этого сегмента отечественного рынка разработали сразу несколько инвестиционных схем, каждая из которых учитывает возможности и интересы определенной категории клиентов. Например, для потенциальных обладателей квартир и апартаментов самый грамотный и прибыльный вариант – вкладывать деньги в строительство, находящееся на начальном этапе. На нулевом этапе строительного цикла ценовая планка установлена на относительно низком уровне, вместе с этажами будущего дома растет и стоимость каждого квадратного метра.
Учитывая динамику роста цен, в последнее время все большее число покупателей рассматривает инвестиции в строительство как наиболее эффективное вложение средств с целью получения быстрой, надежной и весьма существенной прибыли. Некоторые используют инвестиции в строительство как удачный механизм выхода на банковско-финансовые структуры, ведь недвижимость как средство обеспечения обязательств является реальным активом, обладающим высокой степенью надежности и ликвидности.
Серьезные инвесторы, готовые вложить деньги в строительство многоквартирных жилых домов, гостиничных комплексов, частных мини-отелей и прочих объектов недвижимости, способных приносить стабильный доход, также могут по-разному распорядиться своими деньгами.

Еще один из возможных способов инвестиций в строительство – ипотека. Под ипотекой подразумевается разновидность залога недвижимого имущества (как правило, земли и строений) с целью получения ссуды.
Основные понятия и правила ипотеки прописаны в ГК РФ (ст. 334). Ипотечное кредитование определяется несколькими основными параметрами:

• ипотечный кредит – это ссуда под строго определенный залог;

• большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение;

• ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок (от 10 до 30 лет).

Для того чтобы понять, насколько рискованно инвестировать заемные средства в строительство, необходимо определить плюсы и минусы ипотечного кредитования в России.
Несомненным плюсом ипотеки является ее все более возрастающая доступность. Банки предоставляют все новые продукты кредитования, учитывая интересы различных категорий граждан, вне зависимости от уровня их дохода и социального статуса.
Банки готовы выдавать ссуды, учитывая доходы не только заемщика, но и его родственников и супруги (супруга), а также без требования уплаты первоначального взноса.
При участии в долевом строительстве с помощью ипотеки, риск стать жертвой недобросовестных застройщиков снижается. Объясняется это тем, что банки готовы выдавать ссуды только после тщательной проверки документов застройщиков.
При всех очевидных плюсах, у ипотечного кредитования есть и минусы, которые удерживают многих россиян от получения ссуды.
К сдерживающим факторам относятся:

• опасение, связанное с риском утраты права на собственное жилье при наступлении негативных для заемщика обстоятельств, связанных с затруднением возврата ссуды;

• невозможность получения ссуды значительной частью граждан в связи с низкими доходами и высокими темпами роста цен на недвижимость;

• высокие ставки по ипотечному кредитованию.

Учитывая все плюсы и минусы, вопрос брать или не брать ипотечный кредит каждый решает сам, ориентируясь только на собственные возможности, силы и знания.

Достаточно новым механизмом привлечения средств в строительную деятельность являются жилищные сертификаты (следует отличать от жилищных сертификатов, которыми обеспечиваются военнослужащие и другие категории «льготников» в рамках федеральных жилищных программ).
Жилищные сертификаты являются ценными бумагами, выпускаемыми строительной компанией под определенный строительный проект. Гарантированность вложений инвесторов обеспечивается введением института поручительства при выпуске строительных сертификатов, обязательной процедурой государственной регистрации их выпуска, а также индексацией их номинальной стоимости. Приобретая сертификаты, граждане становятся участниками долевого строительства.
Частный инвестор, желающий заработать, может использовать жилищные сертификаты в качестве такого средства. Им покупаются эти ценные бумаги, а по окончании строительного проекта, после их реализации, он получает вложенные средства вместе с дивидендами.
Для покупки квартиры инвестору необходимо приобрести 30 и более процентов площади квартиры в соответствии с номиналом жилищной продажи. Следующим этапом является заключение договора купли-продажи, в котором будут определены условия оплаты оставшейся части задолженности.
Жилищный сертификат как инструмент привлечения средств на этапе строительства полезен не только инвесторам, но также и самим застройщикам. Использование жилищных сертификатов снижает налоговое бремя – на привлеченные в строительство средства НДС не начисляется, облегчает совершение расчетов. Кроме того, жилищный сертификат является ликвидным финансовым инструментом.
Как сообщается на сайте www.nd94.ru, проведены эмиссии первых четырех выпусков жилищных сертификатов строительной компании «ЛЭК» (г. Санкт-Петербург). Возможность привлечения средств на этапе строительства путем выпуска жилищных сертификатов сейчас рассматривают многие строительные компании.

Еще одним институтом привлечения инвестиций в строительство является жилищный накопительный кооператив, деятельность которого регулируется Федеральным законом № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» от 30.12.2004 г.
Целью жилищных накопительных кооперативов является привлечение денежных средств своих членов в виде паевых взносов для приобретения или строительства жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах). В основе деятельности кооперативов лежит принцип: пока одни копят средства, другие, вступившие в кооператив раньше и накопившие на своем счету большую сумму, пользуются правом приобретения недвижимости. Право члена кооператива на приобретение возникает после внесения им паевого взноса в размере не менее 30 % стоимости приобретаемого жилья.
В отличие от ипотечного кредитования, когда банки предъявляют ряд требований как к потенциальному заемщику, так и к приобретаемому жилому помещению, помощью жилищных накопительных кооперативов при приобретении жилья могут воспользоваться лица без ограничения возраста и доходов, не требуются гарантии поручителей или залоговое обеспечение.
К плюсам использования жилищных накопительных кооперативов при покупке или строительстве жилья можно отнести следующие обстоятельства:

• приобретенное с помощью накопительных кооперативов жилье обходится дешевле, чем приобретенное с помощью банковского кредита;

• возможность получения жилья в пользование для проживания предоставляется при оплате пайщиком от 30% его стоимости;

• предоставляется рассрочка погашения неоплаченной части стоимости приобретаемой недвижимости;

• возможен зачет имеющегося жилья в уплату приобретаемого;

• надежность при заключении договора обеспечивается законом, деятельность жилищных накопительных кооперативов контролируется федеральными органами (Федеральная служба по финансовым рынкам, Федеральная налоговая служба, Национальная саморегулируемая организация жилищных кооперативов и участников рынка кредитования).

К минусам жилищно-накопительного кредитования относятся:

• установленный законом минимальный срок накопительного периода, что является препятствием для внесения гражданами необходимой суммы для приобретения или строительства жилья сразу после вступления в кооператив;

• нахождение квартиры (дома) в собственности кооператива до момента полной оплаты пайщиком ее стоимости;

• срок погашения оставшейся задолженности очень мал и не может превышать срок первоначального накопления (до момента получения права пользования жильем) более, чем в полтора раза.

Следует иметь в виду, что к минусам ЖНК относится то обстоятельство, что неоплаченное пайщиком жилье, полученное им в пользование, до полного погашения задолженности по его оплате является собственностью кооператива. В случае наступления негативных для кооператива последствий, кооператив отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.
Несмотря на определенные недостатки, жилищный накопительный кооператив является менее затратной по сравнению с банковским кредитованием формой приобретения жилья для граждан, имеющих невысокие доходы.
Подводя итог, можно сказать, что каждый инвестор, озабоченный эффективным вложением средств с целью строительства или приобретения объектов недвижимости, при выборе наиболее подходящего для себя способа должен учитывать как положительные, так и отрицательные стороны каждого из способов. Выбор определяется балансом желаемого результата и возможных рисков на основе имеющейся информации, с опорой на имеющиеся опыт, знания и средства.