Автор: Пшеничникова Алена Сергеевна,ведущий специалист правового департамента
Опубликовано: опубликовано ж-л "Стройэксперт", ноябрь-декабрь 2006 г.
С 1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон), который: - регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в объекте недвижимости, - устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч. 1 ст. 1). Закон распространяет свое действие на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после 1 апреля 2005 года. Несмотря на то, что Закон принят и вступил в силу сравнительно недавно, в него уже неоднократно вносились изменения. Существенные изменения в указанный Закон были внесены Федеральным законом № 111-ФЗ от 18 июля 2006 года, многие статьи закона были изложены в новой редакции.1. Изменения коснулись прежде всего самого понятия объекта долевого строительства: объектом долевого строительства в настоящее время является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. То есть, под объектом долевого строительства понимается конкретное помещение, которое должно быть передано по завершении строительства инвестору (участнику долевого строительства). Определение конкретного жилого помещения при заключении договора, безусловно направлено на защиту прав инвестора -дольщика. В состав объекта долевого строительства наряду с жилым или нежилым помещением включается также общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости (п. 2 ст. 2 Закона). Таким образом, данная норма Закона приведена в соответствие с Гражданским кодексом РФ. Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащей ему квартирой принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество. Перечень общего имущества приведен в ст. 290 ГК РФ. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
2. В результате внесенных в июле 2006 года изменений в Закон его действие не распространяется на инвестиционную деятельность юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанную на договоре участия в долевом строительстве. Указанная деятельность регулируется Гражданским кодексом РФ и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности, в частности Федеральным законом от 25.02.99 г. № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложении".
3. Важным положением Закона является ограничение круга лиц, имеющих право привлекать денежные средства для долевого строительства. К таким лицам относится специальный субъект -застройщик, но не любой, а только тот, который будет соответствовать установленным Законом требованиям, а именно получит разрешение на строительство, опубликует проектную декларацию и зарегистрирует свое право на земельный участок, на котором планируется вести строительство (ч. 1 ст. 3 Закона). Все иные лица, не соответствующие вышеуказанным требованиям по смыслу Закона, относятся к категории ненадлежащих лиц, не имеющих право привлекать денежные средства в долевое строительство.
Таким образом, права застройщиков на привлечение долевого финансирования Законом существенно ограничиваются по сравнению с практикой привлечения финансирования в строительство, сложившейся за последние годы (например -строительство одного дома за счет инвесторов другого).
Кроме того, в соответствии с новой редакцией п. 1 ст. 2 Закона застройщиком по долевому строительству может быть только юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы. Индивидуальные предприниматели из состава застройщиков исключены.
4. Введена дополнительная форма привлечения денежных средств граждан на долевое строительство многоквартирных домов.
Кроме денежных средств на основании договора участия в долевом строительстве допускается их привлечение путем выпуска эмитентом (застройщиком) облигаций особого вида - жилищных сертификатов. Указанные сертификаты закрепляют право их владельцев на получение от эмитента (застройщика) жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах (ч. 2 ст. 1 Закона). Жилищный сертификат представляет собой облигацию, закрепляющую право ее владельца на получение от застройщика (эмитента) жилых помещений (квартир).
Выпуск и обращение жилищных сертификатов регулируются Положением о выпуске и обращении жилищных сертификатов, утвержденным Указом Президента Российской Федерации от 10.06.94 г. N 1182 (в ред. от 24.08.04 г. N 1103), согласно которго юридические лица, имеющие права заказчика при проведении строительства жилых домов, на отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилищное строительство, имеют право привлекать финансовые средства граждан Российской Федерации с использованием жилищных сертификатов. Эмитент жилищного сертификата (застройщик) осуществляет выпуск облигаций в соответствии со Стандартами эмиссии ценных бумаг, утвержденными приказом ФСФР России от 16.03.05 г. N 05-4/пз-н (в ред. от 12.01.06 г.).
5. Для получения разрешения на строительство необходимо соблюсти требования Закона об опубликовании, размещении и (или) предоставлении проектной декларации, которая включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства.
В перечень информации о застройщике внесены отдельные уточнения, а именно:
согласно п. 3 ч. 1 приводится информация об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица - учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица;
согласно п. 4 ч. 1 приводится информация о проектах строительства, в которых застройщик принимал участие, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода.
Документы, указанные в ч. 2 ст. 20, представляются в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий. При этом отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика не представляется, поскольку п. 4 ч. 2 утратил силу. Не представляются также регистры бухгалтерского учета в связи с уточнением п. 5 ч. 2 ст. 20.
Информация о проекте (ст. 21 Закона) должна включать в себя подробные сведения о проектной документации и в целом о планируемом строительстве, а также следующие дополнительные сведения:
о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 9.1);
о способе обеспечения застройщиком исполнения обязательств по договору (п. 11);
об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров (п. 12).
Проектная декларация должна публиковаться застройщиком в средствах массовой информации, в том числе в сети Интернет, не позднее чем за 14 дней до дня застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также предоставляться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно последних изменений, внесенных в Закон, застройщик не обязан этого делать, если он не размещал рекламу для привлечения средств граждан в строительство. Застройщик в таких случаях обязан лишь предоставить проектную декларацию любым заинтересованным лицам по их просьбе.
Законом не установлено, на каком этапе строительства объекта застройщик публикует проектную декларацию. Важно, чтобы она была опубликована не позднее 14 дней до заключения первого договора участия в долевом строительстве. Это позволяет застройщику осуществлять строительство, используя собственные или заемные средства до определенной им степени готовности объекта.
В случае привлечения денежных средств у физических лиц в нарушение данных требований Закона гражданин может потребовать от застройщика немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса РФ процентов на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков (ч. 3 ст.3).
В Закон данная норма была введена при внесении изменений в июле 2006 года. Статьей 395 Гражданского кодекса РФ предусмотрена возможность требовать уплаты процентов в размере ставки рефинансирования в случае неправомерного пользования чужими денежными средствами. С 23 октября 2006 года размер ставки рефинансирования установлен в размере 11 процентов. Соответственно размер ответственности в силу ч. 3 ст. 3 Закона будет составлять 22 процента годовых или 0,06 процентов за каждый день незаконного пользования привлеченными денежными средствами.
6. В связи с внесением изменений в Закон появилось больше способов обеспечения исполнения обязательств по договору долевого участия. К содержащемуся ранее в Законе способу залога добавлен способ поручительства. В соответствии с новой ст. 12.1 "Способы обеспечения исполнения обязательств по договору" залогом или поручительством обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:
возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных Законом или договором;
уплата частнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пений) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательств по передаче участнику объекта долевого строительства и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, находящееся в залоге (земельный участок или право аренды на него, строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости), не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства. Исключение составляет случай передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которого входят объекты долевого строительства (ч. 7 ст. 13 Закона).
Дополнительной частью 7.1 ст. 13 введено ограничение на размер привлекаемых денежных средств участников долевого строительства. Эти средства не должны превышать в совокупности с полученными от банков кредитами стоимости строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанной в проектной декларации.
В Закон введена новая статья 15.1 "Обеспечение исполнения обязательств по договору поручительством". Исполнение обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве может обеспечиваться поручительством банка.
Договор поручительства заключается до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и должен предусматривать:
солидарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства по обязательствам застройщика по договору;
переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае уступки прав требований по договору;
срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства его участнику;
согласие поручителя на возможные изменения обязательств по договору, в том числе влекущие за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя;
обязательства поручителя об уведомлении участника долевого строительства в случае досрочного прекращения поручительства в предусмотренном порядке.
7. В новой редакции статьи 23 Закона, вступающей в силу с 1 января 2007 г., приведены основы государственного регулирования, контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
В статье указаны права уполномоченного и контролирующего органов в области регулирования, контроля и надзора за долевым строительством.
Государственное регулирование в области долевого строительства осуществляется уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции.
Контроль и надзор в области долевого строительства осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого ведется данное строительство.
8. Как и в прежней редакции Закона, новая редакция содержит требование об обязательной государственной регистрации договора долевого участия в строительстве. Договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Необходимость государственной регистрации свидетельствует о принципиальном отличии данного договора от договоров, предусмотренных законодательством об инвестиционной деятельности, которые заключались в простой письменной форме.
Федеральный закон от 21.07.97 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" был дополнен статьей 25.1 "Государственная регистрация договоров долевого участия в строительстве", которой был определен порядок регистрации таких договоров и перечень документов, необходимых для ее осуществления".
Законом № 111-ФЗ от 18.07.2006 г. внесены также изменения в ст. 25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В составе документов, необходимых для государственной регистрации договора с первым участником долевого строительства, дополнительно представляется договор поручительства, если застройщиком поручительство было выбрано в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств (п.п. 4 п. 2 ст. 25.1).
Установлены сроки государственной регистрации договора с первым и последующими участниками долевого строительства:
регистрация договора с первым участником осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и необходимых для регистрации документов;
регистрация последующих договоров осуществляется после регистрации первого договора в срок не более чем десять рабочих дней со дня подачи заявления и необходимых для регистрации документов (п. 2.1 ст. 25.1).
Установлены дополнительные случаи отказа от государственной регистрации договора:
наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства;
непредставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения своих обязательств по договору было выбрано поручительство.
В связи с принятием нового закона "О рекламе" с 29 октября 2006 года Закон о долевом участии в строительстве снова был изменен - была признана утратившей силу статья 22 Закона, которая устанавливала особые условия производства, размещения и распространения рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
Закон достаточно подробно регулирует содержание договора долевого участия в строительстве, особенности его заключения, изменения, расторжения, установлены также меры ответственности за неисполнение обязательств по договору, способы обеспечения исполнения обязательств. В этой части Закон также претерпел значительные изменения.
Договор долевого участия в строительстве и комментарий соответствующих положений Закона будет предметом рассмотрения отдельной статьи.
