Правовое регулирование договора строительного подряда.

Автор: Милютин Игорь Викторович, управляющий партнер Консалтинговой группы "Партнер".
Опубликовано: Опубликовано: ж-л "Стройэксперт", октябрь2006 г.

Гражданский Кодекс Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) в ст.740 определяет договор строительного подряда как договор, по которому одна сторона - подрядчик обязуется по заданию другой стороны - заказчика в установленный срок построить определенный объект или выполнить иные строительные работы. Заказчик, в свою очередь, принимает на себя обязательство, создать необходимые условия для выполнения работ, принять результат работ и оплатить обусловленную цену.
Предметом договора строительного подряда является:
- строительство определенного объекта;
- реконструкция предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта;
- выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.
К самостоятельному предмету договора строительного подряда можно отнести действия подрядчика по передаче построенного объекта или результата строительных работ заказчику. В тоже время, действия заказчика по созданию необходимых условий для выполнения работ, принятия построенного объекта или результата работ, их оплата также относится к предмету договора строительного подряда, определяя встречные обязательства заказчика.
Следует отметить, что согласно п.2 ст.740 ГК РФ договоры на выполнение работ по капитальному ремонту зданий и сооружений не тождественны договорам строительного подряда. Законодатель установил возможность сторонам самостоятельно выбрать режим правового регулирования своих отношений по типу, отличному от строительного подряда, непосредственно указав на это в договоре.

В связи с тем, что договор строительного подряда является разновидностью договора подряда к отношениям сторон не урегулированным специальными нормами - ст.ст. 740-757 ГК РФ применяются общие положения о подряде.
Например, ст.706 ГК РФ предусматривает возможность привлечения для выполнения работ субподрядчика; ст. 707 ГК РФ регламентирует отношения множественности лиц на стороне подрядчика; ст. 708 ГК РФ устанавливает требования к срокам выполнения работ. Параграф 1 главы 37 ГК РФ содержит также иные положения о подряде, которые можно применить и к договору строительного подряда.
Помимо положений Гражданского Кодекса, правоотношения, вытекающие из договора строительного подряда, регламентируют ряд специальных нормативных актов.
В частности, среди законодательных актов следует отметить Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», Федеральный закон «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации», Земельный и Градостроительные Кодексы Российской Федерации, Федеральный закон «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации».
Особенностью регулирования строительного подряда является наличие строительных норм и правил - СНиП. СНиП содержат в себе организационно-методические и технические требования к проведению строительных работ. СНиП подлежат специальной регистрации. Вне зависимости от наличия в договоре ссылки на соблюдение строительных норм выполнение СНиП обязательно для сторон.

Стороны договора строительного подряда.
В качестве сторон по договору строительного подряда выступают заказчик и подрядчик. Заказчиком может быть любое физическое или юридическое лицо, а также публично-правовое образование, представленное его уполномоченным органом.
В соответствии со ст. 749 ГК РФ заказчик в целях осуществления контроля и надзора за строительством может самостоятельно без согласия подрядчика заключить договор о возмездном оказании такого рода услуг с соответствующим инженером (инженерной организацией). В этом случае в договоре строительного подряда определяются функции инженера, связанные с последствиями его действий для подрядчика. Привлеченный инженер, помимо обеспечения функций контроля и надзора за строительством, принимает от имени заказчика решения во взаимоотношениях с подрядчиком.
Подрядчиком в договоре строительного подряда могут выступать физические и юридические лица, обладающие знаниями, умениями и навыками, необходимыми для выполнения строительных работ. Подрядчик, в случаях предусмотренных законодательством, обязан получить специальное разрешение (лицензию) на право осуществления определенной строительной деятельности.
Если из закона или договора не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к выполнению своих обязанностей других лиц. В этом случае подрядчик выступает в роли генерального заказчика, а привлеченные им лица являются субподрядчиками.
При наличии субподрядных договоров генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиками, а перед субподрядчиками - ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору строительного подряда.
Заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров, заключенным каждым из них с генеральным подрядчиком, если иное не предусмотрено законом или договором.
Законодателем предусмотрены и иные виды взаимоотношений сторон договора строительного подряда. Например, с согласия генерального подрядчика заказчик может заключить договоры на выполнение отдельных видов строительных работ непосредственно с другими лицами. В этом случае ответственность за нарушение обязательств перед заказчиком привлеченные лица несут самостоятельно.

Основные права и обязанности сторон договора строительного подряда.
В качестве сторон по договору строительного подряда выступают заказчик и подрядчик. Заказчиком может быть любое физическое или юридическое лицо, а также публично-правовое образование, представленное его уполномоченным органом. В соответствии со ст. 749 ГК РФ заказчик в целях осуществления контроля и надзора за строительством может самостоятельно без согласия подрядчика заключить договор о возмездном оказании такого рода услуг с соответствующим инженером (инженерной организацией). В этом случае в договоре строительного подряда определяются функции инженера, связанные с последствиями его действий для подрядчика. Привлеченный инженер, помимо обеспечения функций контроля и надзора за строительством, принимает от имени заказчика решения во взаимоотношениях с подрядчиком. Подрядчиком в договоре строительного подряда могут выступать физические и юридические лица, обладающие знаниями, умениями и навыками, необходимыми для выполнения строительных работ. Подрядчик, в случаях предусмотренных законодательством, обязан получить специальное разрешение (лицензию) на право осуществления определенной строительной деятельности. Если из закона или договора не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к выполнению своих обязанностей других лиц. В этом случае подрядчик выступает в роли генерального заказчика, а привлеченные им лица являются субподрядчиками. При наличии субподрядных договоров генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиками, а перед субподрядчиками - ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору строительного подряда. Заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров, заключенным каждым из них с генеральным подрядчиком, если иное не предусмотрено законом или договором. Законодателем предусмотрены и иные виды взаимоотношений сторон договора строительного подряда. Например, с согласия генерального подрядчика заказчик может заключить договоры на выполнение отдельных видов строительных работ непосредственно с другими лицами. В этом случае ответственность за нарушение обязательств перед заказчиком привлеченные лица несут самостоятельно.


Предоставление, изменение и уточнение технической документации и сметы.
В соответствии со ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.
Договор строительного подряда должен определять состав и содержание технической документации, а также предусматривать какая из сторон и в какой срок должна представить соответствующую документацию.
В ходе исполнения договора строительного подряда подрядчиком могут быть обнаружены не учтенные в технической документации работы и связанная с этим необходимость проведения дополнительных работ и увеличения стоимости строительства. В этом случае подрядчик обязан сообщить заказчику о составе не учтенных работ. В течение десяти дней, если законом или договором строительного подряда не предусмотрен для этого иной срок, заказчик обязан известить подрядчика о своем решении по поводу выявленных дополнительных работ. При неполучении ответа от заказчика подрядчик обязан приостановить соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простое, на счет заказчика.
Подрядчик, не выполнивший обязанности по извещению заказчика об обнаружении не учтенных в технической документации работ и не приостановивший строительных работ, не может требовать от заказчика оплаты выполненных дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков, если не докажет необходимость немедленных действий в интересах заказчика, в частности в связи тем, что приостановление работ могло привести к гибели или повреждению объекта строительства.
При согласии заказчика на проведение и оплату дополнительных работ подрядчик вправе отказаться от их исполнения, если эти работы не входят в сферу его профессиональной деятельности или не могут быть выполнены по независящим от подрядчика причинам.
Ст. 744 ГК РФ предоставляет заказчику право вносить в техническую документацию изменения, но при условии, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают десяти процентов указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера работ. Внесение в техническую документацию изменений, вызывающих увеличение стоимости дополнительных работ свыше десяти процентов, осуществляется на основе согласованной сторонами дополнительной сметы.

Обеспечение строительства.
 Выше отмечалось, что ст. 740 ГК РФ заказчику вменяется обязанность создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ. Кроме этого, ст. 747 ГК РФ на заказчика возлагаются дополнительные обязанности по договору строительного подряда.
Прежде всего, к ним относят обязанность своевременного предоставления земельного участка для строительства. Площадь и состояние участка должны соответствовать условиям договора, а при отсутствии таких условий обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок. Договором строительного подряда на заказчика могут быть возложены обязанности передать в пользование подрядчику необходимые для осуществления работ здания и сооружения, обеспечивать транспортировку грузов, осуществить временную подводку сетей энергоснабжения, водо- и паропровода, оказывать иные услуги.
В общем виде обеспечение строительства материалами, деталями и конструкциями, оборудованием возлагается на подрядчика, однако договором строительного подряда может быть установлен иной порядок обеспечения строительства. При этом ответственность за обнаружившуюся невозможность использовании материалов и оборудования возлагается на обеспечивающую сторону.
Обязанности заказчика создать необходимые условия для выполнения работ корреспондирует обязательство подрядчика построить объект, согласованный сторонами в договоре строительного подряда, либо выполнить иные строительные работы. Существенным условием договора строительного подряда является установление начального и конечного сроков выполнения работы. По согласованию сторон в договоре могут быть предусмотрены сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки).
В ходе выполнения работ заказчик согласно ст.748 ГК РФ имеет право осуществлять контроль и надзор за их ходом и качеством, соблюдением сроков, качеством представляемых подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика. При осуществлении контрольных функций заказчик не имеет права вмешиваться в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. Заказчик, обнаруживший отступления от условий договора обязан немедленно заявить об этом подрядчику, в противном случае заказчик теряет право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные недостатки.
В ходе исполнения договора строительного подряда могут обнаружиться препятствия к его надлежащему исполнению. В этом случае ст.750 ГК РФ обязывает каждую из сторон принять все зависящие от нее разумные меры по устранению препятствий.
Важной обязанностью подрядчика является соблюдение при осуществлении строительства требований закона и иных правовых актов об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ.

Сдача и приемка, оплата работ.
Заказчик в силу ст.753 ГК РФ по получении уведомления подрядчика о готовности к сдаче результата работ обязан немедленно приступить к приемке. Заказчик организует и осуществляет приемку за свой счет, если иное не предусмотрено договором строительного подряда.
Приемка работ осуществляется представители сторон, а в предусмотренных законом или иным правовым актом случаях в приемке работ должны участвовать представители государственных органов и органов местного самоуправления.
Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляется актом, подписанным обеими сторонами. При отказе стороны от подписания акта в нем делается соответствующая отметка и акт подписывается другой стороной. Однако, следует учитывать, что в соответствии с п.6 ст. 753 ГК РФ заказчик вправе отказаться от приемки результата работ при обнаружении недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.
Оплата выполненных подрядчиком работ согласно ст. 746 ГК РФ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, установленные законом или договором строительного подряда. В случае если закон и договор не содержит соответствующих указаний, оплата работ должна производиться в соответствии со ст. 711 ГК РФ, а именно после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок.

Ответственность сторон. Изменение и расторжение договора.
Нарушение согласованных сторонами условий договора строительного подряда влечет для виновной стороны применение общих правил об ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, включая обязанность возместить убытки, причиненные неисполнением договора.
Дополнительная ответственность подрядчика за качество работ устанавливает ст. 754 ГК РФ. В частности, подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах. Ответственность на подрядчика также возлагается за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства. При реконструкции (обновлении, перестройке, реставрации и т.п.) здания или сооружения на подрядчика возлагается ответственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения или его части.
Неисполнение или ненадлежащее исполнение договора строительного подряда кроме возмещения убытков и уплаты неустойки может привести и к иным неблагоприятным для подрядчика последствиям. В случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора строительного подряда, ухудшившими результат работ, или с иными недостатками, которыми делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика:
-безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения установленной за работу цены;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре.
Договор строительного подряда может быть изменен или расторгнут соглашением сторон; в судебном порядке по требованию стороны; в результате одностороннего отказа заказчика или подрядчика от исполнения договора, в случае если такой отказ предусмотрен законом или договором.