Автор: Сафонова Анна Васильевна, ведущий специалист правового департамента
Опубликовано: опубликовано ж-л "Стройэксперт", сентябрь 2006 г.
В повседневной жизни возникают ситуации, когда в силу сложившихся обстоятельств возведенный объект недвижимости оказывается самовольной постройкой.В пункте 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации установлено, что каждый гражданин вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Это положение во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 36 Конституции предусматривает, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
Статья 263 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка. Другие владельцы земельного участка, например, арендаторы, обладают правом осуществлять его застройку на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Строительство считается оконченным и вновь созданное недвижимое имущество признается объектом права собственности с момента государственной регистрации в соответствующем регистрирующем органе.
Между тем, в ряде случаев, осуществленная постройка может оказаться самовольным.
Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ, Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Для того, чтобы возведенный объект попал в категорию самовольной постройки, законодательно определен ряд условий:
постройка осуществлена на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами,
постройка осуществлена без получения на это необходимых разрешений,
постройка осуществлена с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Таким образом, при наличии хотя бы одного из перечисленных выше условий, речь уже будет идти о самовольной постройке.
В связи с возведением самовольного строения, для лица, осуществившего самовольное строение, могут наступить следующие негативные последствия:
1) привлечение к административной ответственности в соответствии со статьей 9.5 КоАП РФ, пункт 1 которой предусматривает, что строительство без разрешения зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения, в том числе жилых зданий, а также объектов индивидуального строительства -влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех до пяти минимальных размеров оплаты труда; на должностных лиц - от пяти до десяти минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц - от пятидесяти до ста минимальных размеров оплаты труда.
2) лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Указанное лицо не вправе, каким либо образом, производить распоряжение самовольной постройкой, в том числе продавать, передавать в залог, дарить, совершать иные сделки.
Фактически, до момента признания права собственности, самовольную постройку по своему положению можно сравнить с вещью изъятой из оборота.
В случае совершения сделок с недвижимым имуществом, имеющим статус самовольной постройки, указанные сделки будут являться недействительными в силу своей ничтожности. Они не влекут каких бы то ни было правовых последствий, кроме тех, которые связаны с их недействительностью.
3) самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2 статьи 222 ГК РФ). Снос самовольной постройки возможен только на основании вступившего в законную силу решения суда.
Однако, законодателем предоставлена возможность приобрести право собственности на самовольную постройку.
До недавнего времени, а именно до 01 сентября 2006 года, возможность приобретения права собственности на самовольную постройку было предоставлена следующим лицам:
1) право собственности на самовольную постройку могло приобрести лицо, осуществившее постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет предоставлен этому лицу под возведенную постройку,
2) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, который обязан возместить осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
В настоящее время, с учетом изменений внесенных в пункт 3 статьи 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, только за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, который обязан возместить осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Идеальным сочетанием при признании права собственности на самовольную постройку является ситуация, когда лицо, осуществившее самовольное строение и титульный владелец земельного участка совпадают в одном лице.
Другое дело когда, это разные субъекты.
В этом случае владельцу земельного участка, на котором осуществлена самовольная постройка, следует решить вопрос о необходимости приобретения самовольной постройки в собственность. При принятии решения следует учесть объем подлежащих доказыванию обстоятельств и сопоставление расходов, связанных с приобретением права собственности на самовольное строение и расходов, связанных с заявлением требования о сносе самовольного строения лицом его осуществившим.
Рассмотрим случай, когда признание права собственности осуществляется в судебном порядке по иску лица, являющегося титульным владельцем земельного участка и осуществившего самовольную постройку на нем.
Дела о признании права собственности на самовольную постройку рассматриваются в суде по месту нахождения спорного объекта.
Необходимыми условиями для признания права собственности на самовольное строение являются следующие:
1) наличие права на земельный участок, на котором осуществлено самовольное строение. Подтверждением прав является, запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также государственные акты, свидетельства, и иные документы, удостоверяющие права на земельный участок, выданными гражданам и юридическим лицам до введение в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также государственными актами о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, прав постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.
2) соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, занятого самовольной постройкой, а также красных линий, установленных проектами планировки.
В тех случаях, когда использование земельного участка под самовольной постройкой не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в изменении целевого назначения земли, то требование о признании права собственности на самовольное строение не может быть удовлетворено,
3) наличие утвержденной в установленном порядке проектной документации, являющейся основанием для выдачи разрешения на строительство,
4) наличие разрешения на строительство, то есть документа, подтверждающего соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.
Разрешение на строительство не требуется, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного поселения и их отдельных объектов, не затрагивают конструктивные и других характеристики надежности и безопасности зданий и сооружений.
5) доказательства, подтверждающие соблюдение требований охраны окружающей природной среды, правил застройки, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных и других обязательных норм и правил, выполнение которых требуется для строительства и эксплуатации конкретной постройки.
Указанными доказательствами могут быть заключения органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдение норм и правил.
6) отсутствие возражений со стороны собственников (владельцев, пользователей) сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.
Таким образом, в случае установления в ходе судебного разбирательства по делу о признании права собственности на самовольную постройку таких фактов как:
-факт соблюдения целевого назначения земельного участка;
-факт наличия необходимых разрешений;
-факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил;
-факт не нарушения прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, в том числе отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан;
-судом принимается решение о признании права собственности на самовольную постройку.
Вступившее в законную силу решение о признании права собственности на самовольную постройку является безусловным основанием для государственной регистрации права собственности на указанную постройку.
