Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 13 марта 2009 г. N 18АП-1341/2009
г. Челябинск
13 марта 2009 г. Дело N А76-20661/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2009 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 13 марта 2009 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Соколовой Т.В., судей Ермолаевой Л.П., Баканова В.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.01.2009 по делу N А76-20661/2008 (судья Зайцев С.В.), при участии: от общества с ограниченной ответственностью "Терра" - Костюк Т.Г. (доверенность от 29.08.2008), от Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области - Силаевой О.С. (доверенность от 08.12.2008), от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области - Мискиной О.А. (доверенность от 30.12.2008),
УСТАНОВИЛ
общество с ограниченной ответственностью "Терра" (далее - ООО "Терра") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к Управлению Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее - УФРС) с заявлением о признании незаконным отказа УФРС в государственной регистрации соглашения от 25.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.08.2007 N 879-07, обязании УФРС произвести государственную регистрацию вышеназванного соглашения.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: государственное научное учреждение "Южно-Уральский научно-исследовательский институт плодоовощеводства и картофелеводства" Российской академии сельскохозяйственных наук (далее - ГНУ "ЮУНИИПОК"), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области (далее - Управление Росимущества), Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее - Росимущество).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 11.01.2009 требования удовлетворены.
УФРС в апелляционной жалобе просило решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального права. Как указывает податель апелляционной жалобы, судом сделан неправильный вывод о том, что соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды было заключено 25.03.2008. Учитывая то, что данное соглашение государственную регистрацию не прошло, оно не может считаться заключенным до момента совершения таковой, следовательно, Постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2008 N 234 "Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности" (далее - Постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2008 N 234) подлежит применению к отношениям сторон в силу его прямого действия, и поскольку оно устанавливает запрет для федеральных органов исполнительной власти на согласование сделок, связанных с распоряжением земельными участками, находящимися в федеральной собственности, данная сделка по передаче прав и обязанностей не могла быть совершена. Запрет на передачу государственными или муниципальными учреждениями, учреждениями, созданным государственными академиями наук, своих прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, третьим лицам предусмотрен также и пунктами 2.3 - 2.5 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в редакции Федерального закона от 22.07.2008 N 141-ФЗ, действующими в настоящее время и подлежащими применению.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились представители Росимущества, ГНУ "ЮУНИИПОК".
С учетом мнений территориального подразделения Росимущества, ООО "Терра", УФРС, в соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель УФРС поддержал доводы апелляционной жалобы. Представители ООО "Терра" и Управления Росимущества против ее удовлетворения возражали, находя судебный акт законным и обоснованным.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся доказательства, проверив доводы жалобы, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, оснований для отмены судебного акта не находит.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Управления Росимущества от 28.08.2007 N 1393-р (т. 1, л.д. 10-11) Управление Росимущества (арендодатель) и ГНУ "ЮУНИИПОК" (арендатор) 28.08.2007 заключили договор аренды N 879-07, в соответствии с которым арендатору передавался в аренду находящийся в собственности Российской Федерации земельный участок общей площадью 270 972 кв.м., из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 74:19:12 01 001:0005, расположенный по адресу: Челябинская область, Сосновский район, западнее индивидуальной жилой застройки "Терема" для научно-исследовательской деятельности и экспериментальных работ (т. 1, л.д. 12-15). Договор аренды заключен на срок 4 года 11 месяцев (п. 2.1 договора) и зарегистрирован в установленном законом порядке.
Согласно п. 4.3.3 договора арендатор вправе сдавать земельный участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам исключительно с согласия собственника земельного участка.
Распоряжением Росимущества от 08.02.2008 N 101-р внесены изменения в п. 2 распоряжения от 28.08.2007 N 1393-р в части срока предоставления земельного участка в аренду, он увеличен до 49 лет (т. 1, л.д. 20). В связи с этим 08.02.2008 Росимущество и ГНУ "ЮУНИИПОК" заключили дополнительное соглашение к вышеназванному договору аренды земельного участка, которым изменили срок действия договора аренды от 28.08.2007 N 879-07 с 4 лет 11 месяцев на 49 лет, и, кроме того, исключили п. 4.3.3 договора (т. 1, л.д. 21). Данное дополнительное соглашение зарегистрировано 17.03.2008, что подтверждается штампом регистрационной службы (оборот т. 1, л.д. 21).
По соглашению от 25.03.2008 ГНУ "ЮУНИИПОК" с согласия Российской академии сельскохозяйственных наук (т. 1, л.д. 76-77) передало все права обязанности по договору аренды земельного участка от 28.08.2007 N 879-07 обществу "Терра" (т. 1, л.д. 22-25). Передача прав и обязанностей произведена возмездно, за 14 595 311 руб. (п. 1.5 соглашения).
При обращении ООО "Терра" и ГНУ "ЮУНИИПОК" в регистрирующий орган за государственной регистрацией названного соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, им было отказано. В сообщении об отказе в государственной регистрации сделки N 19/040/2008-65 УФРС сообщило заявителям, что Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2008 N 234 установлен запрет на согласование сделок, связанных с распоряжением земельными участками, предоставленными организациям при отраслевых академиях, в связи с чем принятое ранее решение о согласовании сделок не может рассматриваться в качестве надлежащего документа, а значит полномочия на совершение сделки по уступке арендных прав у ГНУ "ЮУНИИПОК" отсутствуют (т. 1, л.д. 8-9).
Общество "Терра", считая вышеуказанный отказ регистрирующего органа незаконным, обратилось в арбитражный суд за защитой нарушенного права.
Удовлетворяя требования, суд первой инстанции исходил из того, что согласие собственника земельного участка на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, не требовалось. Договор от 28.08.2007 N 879-07 содержал условие о передаче прав и обязанностей по договору третьим лицам с согласия собственника земельного участка (п. 4.3.3 договора), но оно было исключено сторонами при подписании дополнительного соглашения от 08.02.2008. Также суд указал, что Постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2008 N 234 к спорным отношениям сторон не применимо в силу ст. 4 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в нем прямо не предусмотрено, что его действие распространятся на отношения, возникшие до введения его в действие.
Данные выводы суда являются верными, основанными на материалах дела и требованиях закона.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Из анализа названной нормы права следует, что для признания незаконным решения государственного органа необходимо наличие в совокупности двух обстоятельств: несоответствия оспариваемого решения требованиям законодательства и нарушения данным решением прав и законных интересов заявителя.
Согласно абз. 4, 6 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также, если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.
В соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Передача прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) земельных участков регулируется положениями п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендатора передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом или иными правовыми актами.
Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Пунктом 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении п. 5, 6, 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока действия договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, необходимо руководствоваться следующим. Поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенности сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении п. 5 и 6 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
Поскольку договор аренды земельного участка от 28.08.2007 N 879-07 заключен на срок более чем 5 лет (в редакции дополнительного соглашения от 08.02.2008), суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что передача прав и обязанностей по нему регламентирована п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которого согласия Управления Росимущества на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.08.2007 N 879-07 третьему лицу не требовалось.
О состоявшейся передаче прав и обязанностей по договору аренды от 28.08.2007 N 879-07 обществу "Терра" арендодатель был уведомлен 31.03.2008 письмом ГНУ "ЮУНИИПОК" (т. 1, л.д. 75).
Ссылка подателя апелляционной жалобы на необходимость согласования решения Россельхозакадемии об одобрении сделки по передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с федеральным органом исполнительной власти, как это предусмотрено Федеральным законом от 23.08.1996 N 127-ФЗ "О науке и государственной научно-технической политике", судом отклоняется.
Согласно положению абз. 3 п. 3 ст. 5 названного Закона государственные научные организации, учрежденные Правительством Российской Федерации или федеральными органами исполнительной власти, имеют право сдавать в аренду с согласия собственника без права выкупа временно не используемое ими, находящееся в федеральной собственности имущество, в том числе недвижимое. В рассматриваемом же случае ГНУ "ЮУНИИПОК" распорядилось принадлежащим ему имущественным правом, приобретенным за счет средств, находящихся в самостоятельном распоряжении, - правом аренды.
Пункт 5 ст. 6 Федерального закона от 23.08.1996 N 127-ФЗ "О науке и государственной научно-технической политике" распространяет свое действие на то федеральное имущество, которое передано организациям, подведомственным государственным академиям наук, в оперативное управление или в хозяйственное ведение. В отношении имущества, которым научные организации пользуются на иных основаниях, в том числе на праве аренды, таких ограничений не установлено. По тем же основания судом отклоняется ссылка УФРС на ст. 296 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что соглашение о передаче прав и обязанностей от 25.03.2008 не является заключенным до момента его государственной регистрации, а потому к спорным отношениям подлежит применению Постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2008 N 234, устанавливающее запрет для федеральных органов исполнительной власти на согласование сделок, связанных с распоряжением земельными участками, находящимися в федеральной собственности, не может быть принята во внимание. Судом установлено, что согласие на совершение передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.08.2007 N 879-07 не требовалось в силу закона, поэтому наличие запрета на согласование таких сделок правового значения не имеет.
Суд также не может признать обоснованной ссылку заинтересованного лица на п. 2.3 - 2.5 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 22.07.2008 N 141-ФЗ, поскольку на момент вынесения обжалуемого решения об отказе в государственной регистрации сделки (09.07.2008), данные нормы не действовали.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает верным решение суда о признании оспариваемого решения УФРС об отказе в государственной регистрации сделки незаконным, нарушающим права заявителя, и об обязании УФРС зарегистрировать соглашение от 25.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды, а потому оно отмене не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
ПОСТАНОВИЛ
решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.01.2009 по делу N А76-20661/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий судья Т.В. Соколова
Судьи Л.П. Ермолаева,В.В.Баканов
